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人民币暴跌将加速房企洗牌

2014年03月07日 08:44
来源: 东地产

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  人民币汇率经历了惊心动魄的十天。

  2月28日,美元兑人民币即期汇率报收6.1450,而十天之前的2月17日,美元兑人民币即期汇率为6.0641。十天之内,人民币汇率跌幅达809点。这期间,人民币兑美元(6.1185, -0.0097, -0.16%)汇率曾一度达到千点的创纪录贬值,整个2月份也以1.62%的下跌幅度,创下自汇改以来最大月跌幅。

  人民币汇率暴跌震动着资本市场,同期,伴随着银行收紧信贷的消息,地产类股票跌至阶段性低位,估值创下历史最低纪录。尽管眼下对于人民币汇率暴跌的幕后原因说法不一,但无论是央行主导贬值的传闻,还是国外机构做空中国的言论,人民币汇率暴跌的多米诺骨牌效应已经开启。

  首当其冲的影响在于汇率预期。短期的暴跌贬值,宣告人民币单边升值行情结束。而6.0641的点位,将成为一个重要的心理关口,如果没有其它基本面因素的实质性改变,不排除该点位成为中期低点的可能。

  对人民币汇率预期的变化将显著影响热钱流入。2014年1月份,银行结售汇顺差达4475亿元人民币(等值733亿美元),这显示热钱继续规模流入。在美联储量化宽松货币退出不确定,阿根廷、巴西等新兴市场货币贬值背景下,汇率稳定的中国,是投机资金押注的最佳市场。事实上,这是一本万利的生意。在美元市场以1%左右的成本拿到资金,到中国内地可获取6%至15%乃至更高的利率回报,到期时再同时享受稳定的人民币升值红利。但眼下,随着人民币升值预期的变化,汇率波动带来的风险,让这个美元换人民币的无风险套利机制失效,这将在一定程度上影响热钱流入中国境内的信心。换句话说,热钱流入的形势将放缓甚至可能逆转。

  过去三四年间,通过影子银行业务,中国房地产市场俨然成为热钱的最大蓄水池,2013年达到创纪录水平。以房地产信托为例,2013年新增房地产信托6848亿元,同比增幅为116%,占所有信托产品的比重为四成,而10%左右的预期收益率,使房地产成为理财产品市场最耀眼的明星。在充裕的流动性下,房地产全行业歌舞升平,市场一片繁荣。

  但眼下,世道变了。房地产股票的持续下行,其实反映着资本市场对行业的悲观预期。随着人民币升值预期的变化,一旦热钱流入放缓,流动性水位下降,部分资产负责率较高、财务风险控制较差的企业将面临危机;与此同时,人民币升值预期不仅影响房地产市场资产价格,本币贬值也会增加企业境外融资与负债成本,最终,一些现金流水平不佳的企业将会被挤出市场。但值得注意的是,从品牌房地产企业现金流来看,目前的状况远好于2008年、2011年,因此,发生系统性的风险几无可能。由此,人民币贬值,将最终会体现为行业洗牌加剧,企业并购潮出现,行业集中度继续上升。

  潮水退去,才知道谁在裸泳。多米诺骨牌已经开启,市场洗牌将持续演进。值得房地产企业观察和思考的问题是:谁将会从市场消失?谁会成为行业整合受益者?时间,将会是最好的裁判。

(责任编辑:DF120)

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